Vastgelegd grondbeleid

Het grondbeleid in de gemeente Haarlemmermeer wordt vormgegeven middels de volgende nota’s:

• Verordening Grondzaken 2014 (2014.0039546)
• Beleidskader Strategisch Grondbeleid 2015-2019 (2015.0043882)
• Grondprijzennota 2019 (2018.0066466)
• Meerjarenperspectief grondzaken (MPG) (2019.0021738)
• Raadsvoorstel Reserve Grondzaken 2016 (2016.0060023)
• Actualisatie Ruimtelijke Investeringen Haarlemmermeer (RIH) (2016.0059756)
• Nota vaststellen waardering strategische gronden (2011.0001443)
• Raadsvoorstel MPG 2016, vaststellen handelingsstrategie strategische grondvoorraad (2016/0017130) afschrijvingen ten gevolge van nieuwe BBV-regelgeving.
• Raadsvoorstel Strategische grondvoorraad (2013.0010280)

Daarnaast is uit de Structuurvisie Haarlemmermeer 2030 (2012.0033712) vooral hoofdstuk 7, de Ontwikkelstrategie, van belang. In dit hoofdstuk zijn de volgende onderwerpen opgenomen:

• Ontwikkelen in samenwerking (noodzaak van private investeringen en de veranderende rol van de gemeente)
• De verschillende financieringsmogelijkheden
• Rol van het gemeentelijk grondbeleid
• Het instrument van het kostenverhaal Wet ruimtelijke ordening
• De reserve Ruimtelijke Investeringen Haarlemmermeer

Beleidskader Strategisch Grondbeleid 2015-2019

De visie op grondbeleid staat beschreven in het beleidskader Strategisch Grondbeleid (hierna te noemen: het beleidskader). De raad heeft dit beleidskader vastgesteld op 12 november 2015. In 2019 zal het geactualiseerde beleidskader aan de raad worden aangeboden. Op 23 oktober 2014 is de Verordening Grondzaken 2014 vastgesteld door de raad. In 2020 wordt de Verordening Grondzaken geactualiseerd.

In het beleidskader worden de instrumenten van grondbeleid beschreven en beleidsuitgangspunten aangegeven. In het beleidskader wordt gekozen voor situationeel grondbeleid, waarbij Haarlemmermeer daar waar dat ruimtelijk wenselijk is met gebruikmaking van de meest geëigende instrumenten de gewenste ontwikkeling mogelijk maakt.

Strategische aankopen

Net zoals in voorgaande jaren vraagt het college ruimte om strategische aankopen te doen. Wanneer de mogelijkheid zich voordoet om tot een strategische aankoop over te gaan wil het college snel en discreet kunnen handelen. Deze aankopen moeten passen in de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente in de meest brede zin.

Hiertoe wordt een bedrag van maximaal € 10 miljoen beschikbaar gesteld. Eventuele rente en eenmalige afschrijvingen voortvloeiend uit een strategische aankoop worden aangevraagd bij het eerste P&C product volgend op de betreffende aankoop danwel middels een raadsvoorstel. Een strategische aankoop dient aan enkele randvoorwaarden te voldoen om als zodanig te worden geclassificeerd.

Randvoorwaarden

• De aankoop moet tot doel hebben om een huidige of toekomstige ruimtelijke ontwikkeling mogelijk te maken.
• De aankoop moet waardevast zijn in de huidige bestemming, danwel rendabel zijn in een eventuele nieuwe bestemming.
• Bovenstaande moet voorafgaand aan de aankoop aannemelijk gemaakt worden in het beslisdocument.

Bijdrage ruimtelijke ontwikkelingen

Het gemeentelijk beleid inzake kostenverhaal is verwoord in het Beleidskader Strategisch Grondbeleid Haarlemmermeer 2015-2019 (Rv. 2015.0043882). De hieruit volgende huidige werkwijze is als volgt: bij ruimtelijke ontwikkelingen wordt door de gemeente getracht in de onderhandelingen met ontwikkelaars die op eigen grond een bouwplan wensen te realiseren, een bijdrage contractueel (anterieur) af te spreken, de zogenaamde bijdrage ruimtelijke ontwikkeling (bijdrage RIH), bovenop de gemeentelijke plankosten en eventuele binnen- en buitenplanse bijdragen die nodig zijn om het plan werkend op te leveren. Deze bijdrage RIH wordt gestort in de reserve Ruimtelijke Investeringen Haarlemmermeer (RIH). Naar analogie van deze werkwijze, wordt bij de projecten met eigen gemeentelijke gronden (de grondexploitaties), conform de BBV, een deel van de winst afgeroomd ten gunste van de reserve RIH. Bij nieuwe grondexploitaties wordt een apart beslispunt opgenomen om de winst van het project ten gunste van de reserve RIH te laten komen.

Vanuit de reserve RIH worden investeringen in openbaar groen en infrastructuur gedekt die als “bovenwijks” kunnen worden beschouwd, zoals Deltaplan Bereikbaarheid en PARK21. Bovenstaande werkwijze blijft gecontinueerd, in ieder geval tot inwerkingtreding van de Omgevingswet, naar verwachting in 2021. De werkwijze is beschreven in de nota Actualisatie Ruimtelijke Investeringen Haarlemmermeer (RIH) (2016.0059756).

Reserve Grondzaken 2016 (2016.0060023)

Vanwege diverse actuele ontwikkelingen is aanpassing van de werkwijze rond de Reserve Grondzaken noodzakelijk. Dit betreft onder meer nieuwe richtlijnen van de Commissie BBV en de Wet modernisering vennootschapsbelastingplicht voor overheidsondernemingen (hierna; Wet Vpb).

Grondexploitatieprojecten herzien

In de Verordening Grondzaken is opgenomen dat een grondexploitatie in ieder geval wordt herzien en daarmee opnieuw aan de raad ter vaststelling wordt aangeboden als de kosten en/of opbrengsten en/of programma meer dan 10% afwijken van de gestelde financiële kaders van de laatst door de raad vastgestelde exploitatie. Daarnaast geldt dat iedere grondexploitatie minimaal elke vier jaar wordt herzien. Ook wordt een grondexploitatie herzien als de gemeenteraad dit aan het college verzoekt of als het college een herziening ter besluitvorming wil aanbieden.

Sinds het MPG 2017 geldt met betrekking tot het aanpassen van de 10% afwijking (waarbij een herziening benodigd is) een staffel op basis van het afwijkingspercentage van de totale kosten en opbrengsten op Netto Contante Waarde (NCW) van het project.

• Kosten/opbrengsten tot € 30 miljoen herzien bij afwijkingen > 10% (conform huidige systematiek)
• Kosten/opbrengsten tussen € 30 miljoen en 50 miljoen herzien bij afwijkingen > 5%
• Kosten/opbrengsten groter dan € 50 miljoen herzien bij afwijkingen > 3%

Grondprijzen

Elk jaar beslist de gemeenteraad over de hoogte van de grondprijzen in de grondprijzennota. In deze jaarlijkse nota worden de marktontwikkelingen voor de belangrijkste ruimtelijke bestemmingen in Haarlemmermeer besproken en worden voorstellen gedaan voor de grondprijzen. Zo zijn in de Grondprijzennota 2019 grondprijzen onderscheiden voor doeleinden als kantoren, bedrijven, winkels, voorzieningen en woningen (inclusief vrije kavels en particulier opdrachtgeverschap) alsmede voor andere bestemmingen als parkeren en groenvoorzieningen. De Grondprijzennota is geheim van aard en bedoeld als onderhandelingskader en naslagwerk voor degenen die namens de gemeente onderhandelen met derden over de verkoop van grond en gebouwen.

Grondzaken, vier projectcategorieën

In het MPG wordt halfjaarlijks, per standlijn 1 januari en per standlijn 1 juli, naast de stand van de RIH, ook gerapporteerd over de financiële stand van vier projectcategorieën:

1. actieve grondexploitaties
2. projecten in voorbereiding
3. projecten met overeenkomst
4. mutaties strategische gronden

De rapportage per 1 juli wordt het tussentijds Meerjarenperspectief Grondzaken genoemd (tMPG). Het actuele MPG is nog exclusief de voormalige gemeente Haarlemmerliede en Spaarnwoude. Deze projecten worden opgenomen in het tMPG per standlijn 1 juli 2019.

In het MPG wordt primair gerapporteerd over financiën en op hoofdlijnen over de inhoudelijke voortgang van projecten. Het college geeft middels het MPG, de raad halfjaarlijks inzicht in de saldi en ontwikkeling van de financiële mutaties in projecten, die kunnen leiden tot mutaties in de Reserve Grondzaken.

Reserve Grondzaken

De Reserve Grondzaken is een risicobuffer voor resultaten van grondexploitaties en wordt waar nodig gebruikt om de voorziening negatieve resultaten plannen, verliesvoorziening overige gronden en terreinen en de voorziening voorbereidende kosten voor grondexploitaties aan te vullen. Afhankelijk van de resultaten vindt respectievelijk een storting in (bij positief resultaat) dan wel een onttrekking uit (bij negatief resultaat) de Reserve Grondzaken plaats. Op grond van regels met betrekking tot de minimale en maximale stand van de Reserve Grondzaken kan er aanvulling dan wel afroming van de reserve plaatsvinden. Een aanvulling wordt onttrokken uit de Algemene dekkingsreserve, een afroming wordt gestort in de Algemene dekkingsreserve. Eventuele toevoegingen aan de voorzieningen komen ook ten laste van de Reserve Grondzaken. Deze werkwijze is vastgelegd in het raadsvoorstel Reserve grondzaken 2016 (2016.0060023).

Ontwikkeling Reserve Grondzaken

Sinds 2005 maakt de gemeente Haarlemmermeer gebruik van uitgebreide scenario- en risicoanalyses. Dit leidt ertoe dat de grondexploitaties een voorzichtig realistisch beeld geven. Sinds de kredietcrisis 2007 zijn de grondexploitaties meerdere malen herzien waarbij winstverwachtingen zijn bijgesteld en strategie, programma's en uitgiftetempo beter zijn afgestemd op de economische omstandigheden. Ook de grondprijzen zijn realistisch geschat. Dit alles vanuit de verwachting dat in de toekomst ruimtelijke druk blijft op dit deel van de metropoolregio.

De belangrijkste beïnvloedende factoren op de Reserve Grondzaken zijn de gerealiseerde winsten in de projecten en de vennootschapsbelastingplicht . Onder overige besluiten vallen onder andere kosten voor Marketing & Acquisitie en een afdracht aan het kunstbudget. De stand van de Reserve Grondzaken per 1 januari 2019 is als gevolg van de effecten over 2018 uitgekomen op € 5 miljoen.

Het beeld van de Reserve Grondzaken (MPG 01-01-2019) ziet er als volgt uit:

Rapportage op standlijn 1 januari 2019

In onderstaande tabel staan de Netto Contante Waardes (NCW) van de grondexploitatieprojecten per 1 januari 2019. De NCW is inschatting van de te verwachten eindresultaten. De waardes zijn opgebouwd uit projectresultaten en autonome effecten. Verschillen ontstaan door een veranderde inschatting van het verloop van een project, maar ook door het toevoegen of afsluiten van projecten.

De cijfers zijn exclusief Badhoevedorp Centrum en PARK21, omdat de opbrengsten daarvan aangewend worden respectievelijk ter dekking van de bijdrage aan de omlegging van de A9 en ter storting in de reserve RIH.

Het actuele geraamde resultaat van de winstgevende projecten is € 59,3 miljoen. Na winstuitname bedraagt dit € 41,9 miljoen. Het resultaat van de verliesgevende projecten van € 49,6 miljoen is al voorzien in een voorziening.

Mutaties strategische gronden en ruilgronden (agrarisch)

De gemeente verwerft strategische gronden in het kader van een actief ontwikkelbeleid. Daarmee zet zij haar privaatrechtelijke positie in om gebiedsontwikkeling te sturen. De huidige economische situatie leidt ertoe dat met nog meer aandacht vooraf beoordeeld wordt of de gewenste, toekomstige ontwikkeling een reëel financieel perspectief biedt.