De gemeente is eigenaar van 750 gebouwen en gronden. Het primaire doel van het gemeentelijk vastgoed is het doeltreffend en doelmatig inzetten voor beleidsmatige opgaven. Secundair is vastgoed een strategisch instrument voor (toekomstige) gebiedsontwikkelingen door het in eigendom hebben of verkrijgen van strategische (ontwikkel)locaties.

Sinds 2015 (naar aanleiding van het Rekenkamercommissie (RKC) rapport Fundament voor Vastgoed (2015.1440022 d.d. 11 juni 2015)) wordt de vastgoedparagraaf opgesteld om de raad beter te kunnen informeren over de prestaties van het gemeentelijk vastgoed zodat hij zijn controlerende taak kan uitvoeren. Sindsdien is in deze paragraaf steeds meer informatie en inzicht gegeven over de beleidskaders en de prestaties van de vastgoedportefeuille. In 2019 heeft de RKC (2019.0029408) geconcludeerd dat er veel vooruitgang is geboekt in de professionalisering van het vastgoedmanagement, dat dit veranderproces een langjarig traject is en dat dit nog niet is afgerond. Zij heeft daarom als nieuwe aanbeveling meegegeven om door te gaan op de ingeslagen weg en de informatievoorziening aan de raad in de P&C-producten verder te verbeteren zodat de raad kaders kan stellen voor de doeltreffendheid en doelmatigheid van het vastgoedbeleid en dit ook kan controleren.

Met deze aanbeveling gaan wij aan de slag en zullen wij de stappen ondernemen die nodig zijn om tot het gewenste eindresultaat te komen. Belangrijk daarbij is de opzet van deze paragraaf vastgoed en de wijze waarop wij de raad willen informeren over de doeltreffendheid en doelmatigheid van het vastgoedbeleid. In deze paragraaf zullen wij u de komende drie jaar informeren over de voortgang op de uitwerking van de aanbeveling. Het uiteindelijke doel is een verder ontwikkelde paragraaf die voorziet in de juiste sturingsinformatie waardoor de raad zijn controlerende taak optimaal kan uitvoeren.

Beleidskaders vastgoedportefeuille

Om de vastgoedportefeuille optimaal te kunnen sturen is er een aantal kaders nodig:

1. Beleidskader vastgoed
2. Integraal Accommodatieplan (nieuw) en Integraal huisvestingsplan onderwijs
3. Strategisch portefeuilleplan (nieuw)
4. Meerjarenperspectief Vastgoed (nieuw)

Dit zijn de kaders die ons in de toekomst in staat stellen om de gemeentelijke vastgoedportefeuille te sturen en daarop te verantwoorden.

1. Beleidskader vastgoed

In 2015 is het Vastgoedportefeuilleplan (2015.0042753 d.d. 22 september 2015) door ons vastgesteld. In de tussentijd is de ontwikkeling van het vastgoedmanagement binnen de organisatie verder ontwikkeld en zijn er nieuwe inzichten over de wijze waarop wij het vastgoedmanagement willen inrichten. Zo zijn in 2018 de kostprijsdekkende huur (2018.0021563 d.d. 16 oktober 2018) en het verkoopbeleid (2018.0025174 d.d. 4 december 2018) door ons vastgesteld. De noodzakelijke actualisatie van het Vastgoedportefeuilleplan grijpen wij aan om onze kaders bij te stellen en aan te vullen in het Beleidskader vastgoed. In het beleidskader zullen de kaders benoemd worden voor de wijze waarop wij het vastgoed willen beheren. Onderdelen daarvan zijn in ieder geval:

• Onderhoudsbeleid (NEN 2767, conditieniveau 3)
• Aan- en Verhuurbeleid
• Aan- en Verkoopbeleid (inclusief onderhandelingsprotocol (2012.0009600)
• Investeringsbeleid (nieuw)

Bij de actualisatie nemen wij de ervaringen uit de praktijk mee in de heroverweging van de al bestaande kaders en passen we die aan indien nodig. Ontbrekende en recentelijk vastgestelde kaders worden toegevoegd aan het beleidskader. In de loop van 2020 verwachten wij het Beleidskader vastgoed aan de raad voor te leggen voor besluitvorming.

2. Integraal Accommodatieplan en Integraal huisvestingsplan onderwijs

Momenteel zijn wij bezig met het opstellen van het Integraal Accommodatieplan (IAP). Dit is het afwegingskader waarbij beleid (vraag) en vastgoed (aanbod) bij elkaar worden gebracht. De belangrijkste doelstellingen van het IAP zijn om het gemeentelijk vastgoed doeltreffender en doelmatiger in te zetten voor de beleidsdoelen. De afgelopen twee jaar zijn er zes pilots gestart om te onderzoeken welke mogelijkheden er zijn om (de bezetting van) accommodaties te optimaliseren. Uit deze zes pilots zijn ervaringen opgedaan die zijn meegenomen in het verder uitwerken van het IAP. We streven er naar het IAP eind 2019 vast te stellen. Vervolgens willen we in 2020 de eerste dorpen en kernen gaan analyseren op de wijze zoals is opgenomen in het IAP. Zo proberen wij op een integrale en transparante wijze tot een afweging te komen op basis waarvan besluiten genomen kunnen worden. De raad zal in dat proces op afdoende en juiste wijze worden meegenomen.

Het Integraal Huisvestingsplan onderwijs (IHP) richt zich op voldoende onderwijshuisvesting binnen onze gemeente en geeft inzicht in de investeringsagenda voor scholen. Omdat dit zo sterk verbonden is met het programma Maatschappelijke ontwikkeling, beleidsdoel B: Onze jonge inwoners ronden een opleiding af die past bij hun mogelijkheden en ontwikkelen maximaal hun talent wordt het IHP daar verder toegelicht.

3. Strategisch portefeuilleplan

Een nieuw beleidskader dat wij willen opstellen is het Strategisch portefeuilleplan. Dit moet ons een duidelijke richting geven om operationele plannen uit te kunnen voeren. Het biedt ook de mogelijkheid om te sturen op de vastgoedportefeuille en verantwoording af te leggen op de voorgestelde plannen. Op basis van de informatie maken we keuzes waarmee we onze doelstellingen kunnen bereiken. Door het opstellen van een Strategisch portefeuilleplan willen we sturing geven op onze portefeuille door heldere doelstellingen (kwalitatieve prestatie indicatoren (KPI’s)) te formuleren op diverse thema’s zoals bijvoorbeeld bezetting, duurzaamheid, huur, onderhoud en tevredenheid gebruikers.

Het Strategisch portefeuilleplan zal na het Beleidskader vastgoed worden opgesteld en is ook afhankelijk van de ontwikkelingen van de Vastgoedmonitor. Onze inzet is om een eerste opzet 2020 ter behandeling aan de raad voor te leggen.

4. Meerjarenperspectief Vastgoed

Met het opstellen van een strategisch portefeuilleplan willen wij ook toewerken naar een manier om de ontwikkelingen van het vastgoed te verantwoorden. Hiervoor willen wij een meerjarenperspectief voor vastgoed ontwikkelen dat inzicht geeft in de prestaties van de vastgoedportefeuille. Daarvoor gaan we de benodigde data verder op orde brengen en verwachten wij bij de verantwoording op de Jaarstukken 2019 de eerste rapportages beschikbaar te hebben. In de loop van 2020 en volgende jaren zal de informatie en rapportage zich verder ontwikkelen en aansluiten op het nog uit te werken beleidskader en de aanbevelingen van de RKC.

Portefeuille informatie

Omvang

De vastgoedportefeuille is momenteel onderverdeeld in een kernportefeuille (vastgoed dat ingezet wordt voor het huisvesten van onze organisatie en het huisvesten van de activiteiten van de gemeentelijke maatschappelijke doelstellingen) en een niet-kernportefeuille (al het overige gemeentelijk vastgoed zoals strategische gronden, zakelijke rechten, commercieel vastgoed, woningen en overige gronden).

In totaal zijn er 750 panden, gronden en zakelijke rechten (gronden belegd met erfpacht, op recht van opstal en dergelijke). Hiervan zijn 86 panden in gebruik voor onderwijshuisvesting, op grond van de wettelijke taak door ons gebouwd maar formeel in eigendom bij de schoolbesturen. (blooteigendom bij de gemeente). Alle verplichtingen die bij een eigenaar horen, zijn daardoor ondergebracht bij de schoolbesturen zelf (met uitzondering van de brede scholen waar aparte afspraken over gemaakt zijn). De gemeente draagt alleen de zorg voor voldoende huisvesting en de financiering daarvan (door middel van het IHP).

Inzoomend op de kernportefeuille valt op dat de portefeuille voor een groot deel bestaat uit onderwijsgebouwen en sportvoorzieningen (velden en sportgebouwen).

De niet-kernportefeuille bestaat voor het overgrote deel uit gronden en deels commercieel vastgoed en woningen. Zie onderstaande grafieken.

Overzicht lasten en baten van de vastgoedportefeuille

In de onderstaande tabel is een overzicht van baten en lasten van de gehele vastgoedportefeuille weergegeven. De lasten zijn verdeeld onder beheer-, onderhoud- en kapitaallasten. Onder de beheerlasten vallen verzekeringen, nutslasten, heffingen. De onderhoudslasten omvatten het eigenarenonderhoud met een activiteitscyclus van twee jaar of minder. Onderhoudswerkzaamheden met een activiteitscyclus groter dan twee jaar komen ten laste van de onderhoudsvoorziening. De kapitaallasten omvatten rente- en afschrijvingslasten. De baten omvatten voornamelijk huur- en pachtinkomsten.

Wat opvalt is dat de grootste kostenposten de kapitaallasten (rente en afschrijving) zijn en het resultaat opbrengst minus kosten negatief is. Dit is te verklaren doordat hier ook de kosten voor onderwijshuisvesting en de eigen huisvesting in zijn opgenomen. Daarnaast is de kostprijsdekkende huur hier nog niet in doorgevoerd. Meer gedetailleerde informatie op deelportefeuille en pandniveau komt beschikbaar vanaf 2020. Uiteindelijk streven wij ernaar minimaal kostendekkend ons vastgoed te exploiteren.

Leeftijd gebouwen

De gemeentelijke vastgoedportefeuille is een mix van oude en nieuwe gebouwen. Wat opvalt is dat de portefeuille is op te delen in een vroege periode (<1960) (ca. 20% van de portefeuille), een periode rond de 70-er jaren (1960 – 1989) (ca. 40%) en een periode rond het millennium (1990 – heden) (ca. 40%). Voor de verduurzaming en optimalisatie van de portefeuille is met name het oudere deel van de portefeuille (<1990) een interessante en uitdagende portefeuille om al dan niet in te investeren.

Met het IAP proberen we een werkwijze beschikbaar te krijgen waarmee keuzes gemaakt kunnen worden in welke gebouwen we gaan investeren en optimaliseren voor het doeltreffend en doelmatig gebruik. De overige gebouwen zouden dan eventueel in aanmerking kunnen komen om af te stoten.