Op hoofdlijnen zijn er drie vormen van grondbeleid: actief, faciliterend en de tussenvorm van publiek-private samenwerking. Alle drie de vormen van grondbeleid komen voor in Haarlemmermeer, waarbij steeds vaker sprake is van faciliterende grondbeleid.

Actief grondbeleid

Bij actief grondbeleid heeft de gemeente de te ontwikkelen gronden in eigendom of verwerft de gemeente de betreffende gronden. Wij kunnen daarbij gebruik maken van een aantal instrumenten. In de meeste gevallen verkrijgen we de grond via een minnelijke (ver)koop, al dan niet met behulp van de vestiging van een voorkeursrecht, of door middel van een grondruil. Daarnaast hebben wij de mogelijkheid om gronden in het kader van het algemeen belang te onteigenen. Dit kan toegepast worden indien het niet lukt om de grond minnelijk te verwerven en de eigenaar niet bereid en/of in staat is de gewenste functie zelf te realiseren. Bij actief grondbeleid zorgen wij er zelf voor dat de grond geschikt wordt gemaakt om op te bouwen. De gemeente past de bestemming aan, maakt de grond bouwrijp en woonrijp en geeft de bouwkavels uit aan één of meerdere (markt)partijen (aannemers, ontwikkelaars, beleggers, corporaties, of particulieren). Die partijen zorgen voor de bouw van de woningen, kantoren, bedrijfsgebouwen en (maatschappelijke) voorzieningen.

Faciliterend grondbeleid

Bij faciliterend grondbeleid begeven wij ons niet op de grondmarkt, maar laat wij de grondverwerving, het bouwrijp en woonrijp maken, en de gronduitgifte over aan andere (markt)partijen. We oefenen dan alleen invloed uit via instrumenten als het omgevingsplan en een overeenkomst. In veel gevallen sluiten wij met de initiatiefnemer een zogenaamde ‘anterieure overeenkomst’. Dit gebeurt voorafgaand aan de vaststelling van het besluit dat de aangewezen activiteit mogelijk maakt. In de anterieure overeenkomst worden afspraken gemaakt over (onder andere) de eisen die de gemeente aan de locatie stelt, het kostenverhaal en de financiële bijdrage. Lukt dat niet, dan regelt de gemeente voornoemde afspraken in het omgevingsplan of in een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (afwijking van het omgevingsplan). Op die manier worden de kosten die we bij faciliterend grondbeleid maken verhaald op de ontwikkelende partijen.

Publiek-private samenwerking (PPS)

Publiek-private samenwerking is een tussenvorm van actief en faciliterend grondbeleid. Een voorbeeld van publiek-private samenwerking is de gemeente en (markt)partijen die samen een gezamenlijke onderneming oprichten om een locatie te ontwikkelen (een grondexploitatiemaatschappij, of kortweg GEM). In deze onderneming brengen gemeente en (markt)partijen gezamenlijk gronden in, brengen zij deze gezamenlijk tot ontwikkeling en delen zij de winst en de risico’s. De gemeente oefent zowel via publiekrechtelijke instrumenten als via het aandeelhouderschap van de publiek-private samenwerkingsconstructie invloed uit op het grondgebruik.

De verschillende vormen van grondbeleid verschillen qua sturingsmogelijkheden en risico’s voor de gemeente zie onderstaande Figuur 105.

Figuur 105

De volgende zaken zijn van belang voor de uitvoering van het grondbeleid.

Strategische aankopen

Wij vragen ruimte om strategische aankopen te doen. Wanneer de mogelijkheid zich voordoet om tot een strategische aankoop over te gaan willen we snel en discreet kunnen handelen. Deze aankopen moeten passen in de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente in de meest brede zin.

Hiertoe wordt jaarlijks een bedrag van € 10 miljoen beschikbaar gesteld. Heeft er een aankoop plaats gevonden dan wordt bij het eerstvolgende P&C product of via een raadsvoorstel de eventuele rente, (éénmalige) afschrijvingen, overige exploitatielasten en baten voortvloeiend uit een strategische aankoop verwerkt. Een strategische aankoop dient aan twee randvoorwaarden te voldoen:

• de aankoop moet tot doel hebben om een huidige of toekomstige ruimtelijke ontwikkeling mogelijk te maken;

• de aankoop moet waardevast zijn in de huidige bestemming, of rendabel zijn in een eventuele nieuwe bestemming.

Bovenstaande moet voorafgaand aan de aankoop aannemelijk gemaakt worden in een collegevoorstel.

Voorkeursrecht

Het vestigen van een voorkeursrecht biedt de mogelijkheid om een actieve en regisserende rol te spelen in de invulling van onze plannen. Ook verkleint dit de kans op prijsopdrijving en speculatie waardoor de haalbaarheid van de ontwikkeling beïnvloed wordt. Door de vestiging van een voorkeursrecht zijn eigenaren verplicht om, wanneer zij hun percelen wensen te verkopen, deze eerst aan ons te koop aan te bieden. De volgende voorkeursrechten zijn gevestigd of recent gevestigd geweest:

• Spoorzone Hoofddorp
  Om de ruimtelijke ontwikkeling in de Spoorzone Hoofddorp te verwezenlijken heeft de raad in 2022 een voorkeursrecht gevestigd voor het gebied Stationskwartier (2022.0000870) en het gebied Graan voor Visch Zuid (2022.000879). In 2025 is dit voorkeursrecht verlopen. In de tussenliggende periode zijn verschillende percelen en panden aangekocht voor de ontwikkeling.

• Lisserbroek Binnen Turfspoor en Noord
  Om de ruimtelijke ontwikkeling in Lisserbroek Binnen Turfspoor en Noord te verwezenlijken heeft de raad in 2025 een voorkeursrecht gevestigd (12926667).

Kostenverhaal en financiële bijdrage

Het gemeentelijk beleid over kostenverhaal en financiële bijdrage bij ruimtelijke ontwikkelingen is verwoord in het Kader strategisch grondbeleid. Bij ruimtelijke ontwikkelingen trachten wij in de onderhandelingen met ontwikkelaars die op eigen grond een bouwplan wensen te realiseren privaatrechtelijke afspraken te maken. Doel is een bijdrage contractueel (anterieur) af te spreken, de zogenaamde financiële bijdrage bij ruimtelijke ontwikkelingen (de 'bijdrage RIH'), boven op de binnenplanse kosten (inclusief gemeentelijke plankosten) en eventuele bijdragen voor direct-verbonden bovenwijkse voorzieningen die nodig zijn om het plan werkend op te leveren.

De financiële bijdrage storten wij in de reserve Ruimtelijke Investeringen Haarlemmermeer (RIH). Ditzelfde doen wij ook bij de projecten met eigen gemeentelijke gronden (de grondexploitaties). Volgens de uitgangspunten van het BBV, romen we een deel van de winst af ten gunste van de reserve RIH. Wij nemen bij nieuw vast te stellen grondexploitaties een apart beslispunt op om dit deel van de winst van het project ten gunste van de reserve RIH te laten komen.

Vanuit de reserve RIH dekken wij investeringen in openbaar groen en infrastructuur die als 'supra bovenwijkse voorzieningen' kunnen worden beschouwd, zoals (deels) het Uitvoeringsprogramma Mobiliteit (UPM) en PARK21.

Initiatievenbudget

Wij zijn door de raad gemandateerd (2006.692372 en 2021.0001203) om jaarlijks budgetten te verlenen voor initiatieven voor een bedrag van € 380.000. Van deze initiatieven verwachten wij dat deze kunnen leiden tot een renderende ruimtelijke ontwikkeling of hieraan bijdragen. Bij het afsluiten van het initiatief brengen we de gemaakte kosten ten laste van de Algemene reserve grondzaken (ARG).

Grondprijzen

Elk jaar leggen we in de Grondprijzennota de hoogte van de grondprijzen vast. In deze jaarlijkse nota worden de marktontwikkelingen voor de belangrijkste ruimtelijke bestemmingen in Haarlemmermeer besproken en worden voorstellen gedaan voor de grondprijzen. Zo zijn in de Grondprijzennota 2026 grondprijzen onderscheiden voor doeleinden als kantoren, bedrijven, voorzieningen en woningen (inclusief vrije kavels). De Grondprijzennota is geheim van aard en bedoeld als onderhandelingskader en naslagwerk, in combinatie met het Kader Gronduitgifte 2024-2027, voor degenen die namens de gemeente onderhandelen met derden over de verkoop van grond en gebouwen.

Meerjarenperspectief Grondzaken

In het Meerjarenperspectief Grondzaken (MPG) wordt, per standlijn 1 januari, naast de stand van de ARG en de reserve RIH, gerapporteerd over de financiële stand van vijf projectcategorieën:

1. actieve grondexploitaties

2. projecten in voorbereiding

3. projecten met overeenkomst

4. initiatievenbudget

5. mutaties strategische gronden

De rapportage per 1 juli heet het tussentijds Meerjarenperspectief Grondzaken (tMPG). Het tMPG geeft een samenvatting en een toelichting op de ARG en eventuele actualisaties, nieuwe projecten en budget-/kredietaanvragen. Ook de voortgang van grondverkopen, een prognose van de winsten en de realisatiegraad komen aan bod. De totaalstand van de ARG presenteren we alleen bij het MPG. In het (t)MPG rapporteren we primair over financiën en op hoofdlijnen over de inhoudelijke voortgang van projecten. Wij geven met het (t)MPG de raad inzicht in de saldi en ontwikkeling van de financiële mutaties in gebiedsontwikkelingsprojecten.

Waardering grondexploitaties en risicoanalyses

De waardering van grondexploitaties is gebaseerd op uitvoerige doorrekeningen van kosten en opbrengsten welke zijn gebaseerd op adviezen van (interne) specialisten en externe adviezen. Tevens maken wij risicoanalyses. De grondexploitaties geven daardoor een voorzichtig realistisch beeld. Conform de actuele BBV-notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken maken we een splitsing tussen project specifieke risico’s en conjuncturele risico’s. Bij negatieve grondexploitaties wordt een 85% risico voor 100% meegenomen in de verliesvoorziening negatieve resultaten gemeentelijke grondexploitaties. De overige risico's bij negatieve grondexploitaties nemen we op in de paragraaf Weerstandsvermogen en risicobeheersing en dus in het benodigd weerstandsvermogen. Naast project specifieke risico's hebben we conjuncturele risico's die project overstijgend zijn. De conjuncturele risico's hebben een relatie met het weerstandsvermogen en nemen we apart op in de paragraaf Weerstandsvermogen en risicobeheersing.

Actualisatie Grondexploitaties

Als grondexploitaties worden geactualiseerd worden ook winstverwachtingen bijgesteld. Strategie, programma's en uitgiftetempo worden zo afgestemd op de economische omstandigheden. We houden rekening met de huidige geopolitieke spanningen, maar ook met ontwikkelingen als stikstof, netcongestie, wijzigingen in wet- en regelgeving en het Didam-arrest. Dit arrest geeft richtlijnen met betrekking tot mededinging bij verkoop, verhuur en uitgifte van gemeentelijk vastgoed. Ook de grondprijzen sluiten we zo goed als mogelijk aan op de marktontwikkelingen. Dit alles vanuit de verwachting dat in de toekomst ruimtelijke druk blijft op dit deel van de MRA.